ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการซื้อที่ดิน ขายที่ดิน โอนที่ดิน การขอจดทะเบียนที่ดินประเภทต่างๆ

 เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  หรือ ซื้อที่ดิน ขายที่ดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ เช่น ซื้อที่ดินขายที่ดิน ขายฝาก ให้ จำนอง ฯลฯ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนถึงสิทธิ ความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมและเรียกหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีประกอบการพิจารณา หลักฐานต่างๆ ดังกล่าวจึงมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การดำเนินงานจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้

 การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะมี คู่กรณี2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้น หลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจำแนกออกได้ 2 ลักษณะตามของคู่กรณี อันได้แก่ “ผู้โอน” ฝ่ายหนึ่ง “ผู้รับโอน” อีกฝ่ายหนึ่ง ดังนี้
             
 ผู้โอน หมายถึง ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ์อื่นๆ ซึ่งมีความประสงค์จะโอนสิทธิ์หรือสิทธิในที่ดินไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่า ผู้รับโอน สำหรับกรณีนี้หลักทั่วไป  เกี่ยวกับ เอกสารการโอนที่ดิน ไม่ว่าจะโอนในประเภทใดๆ เช่น ในฐานะผู้ขาย ผู้ให้ ฯลฯ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ

 1. บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- ทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14)
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
- หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีขาดการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า
-  สัญญาจะซื้อที่ดิน สัญญาขายที่ดิน หรือสัญญามัดจำ (ถ้ามี)
- ถ้าไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและต้องนำบัตรประจำตัวประชาชนตัวผู้มอบหรือสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนที่มอบอำนาจรับรองความถูกต้องและบัตรของผู้รับมอบอำนาจไปด้วย
- การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์มอบอำนาจของกรมที่ดิน

2. นิติบุคคล
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคล พร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
- รายงานการประชุมของนิติบุคคลในกรณีที่ต้องมี
- หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคคลนั้น

ผู้รับโอน ได้แก่ ผู้รับสัญญาจากผู้โอน เช่น ผู้ซื้อ ผู้รับให้ เป็นต้น แต่เนื่องจากประเภทการโอนมีหลายประเภท และแต่ละประเภทอาจจะตรวจสอบเรียกหลักฐานประกอบการสอบสวน ทางฝ่ายผู้รับโอนแตกต่างกันออกไป
บุคคลธรรมดา
1. คนสัญชาติไทย ขอซื้อที่ดินต้องนำหลักฐานดังนี้ คือ
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14) ถ้าผู้ซื้อทำการสมรสแล้ว แต่ต่างถือภูมิลำเนาแยกกัน ให้นำทะเบียนบ้านของคู่สมรสไปประกอบด้วย
-  ในกรณีที่ย้ายภูมิลำเนาหลายแห่งถ้าสามารถจะนำทะเบียนบ้านแต่ละบ้านที่ย้ายออกไปแสดงได้ก็ให้นำไปด้วย
- ถ้าคู่สมรสซึ่งเคยมีสัญชาติอื่นและได้อนุญาตให้แปลงสัญชาติ คืนสัญชาติหรือถือสัญชาติตามคู่สมรส ให้นำหลักฐานนั้นๆ แล้วแต่กรณีไปประกอบเช่นกัน
- ถ้าได้ทำการสมรสหรือหย่าแล้ว ให้นำทะเบียนนั้นๆ ไปแสดง
- ในกรณีที่มีคู่สมรส ต้องมีหนังสือแสดงความยินยอมของคู่สมรสให้ทำนิติกรรม
- ถ้าได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น

2. คนสัญชาติไทย ซึ่งได้หย่าหรือเลิกร้างกับคู่สมรสเดิมที่เป็นคนต่างด้าวแล้ว จะต้องนำหลักฐานตามที่กล่าวในข้อ 1 ประกอบแล้วยังจะต้องมีหลักฐานเหล่านี้อีก คือ
- ทะเบียนหย่า หรือหลักฐานที่แสดงว่าขาดจากการสมรส

3. คนสัญชาติไทยโดยการแปลงสัญชาติหลักฐานที่จะต้องนำไป คือ
- หนังสือสำคัญการแปลงสัญชาติเป็นไทยหรือใบแทน
- ทะเบียนบ้าน
- บัตรประจำตัวประชาชน
- หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล

นิติบุคคล
บริษัท จำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
- เอกสารการก่อตั้งนิติบุคคล
- หนังสือสำคัญการให้อำนาจการทำการแทนนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิ, ข้อบังคับ
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นหรือสมาชิกโดยแสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคนที่นายทะเบียน สำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทรับรองแล้วในปัจจุบัน
- รายงานการประชุมของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล
- รายงานการประชุมของนิติบุคคล
- กรณีบริษัทมีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ ต้องใช้ หลักฐานการประกอบอาชีพ, รายได้ ที่มาของเงินซึ่งคนไทยนำมาซื้อหุ้น
- กรณีบริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดยไม่จำนองที่ดิน บริษัทต้องแสดงหลักฐานที่มาของเงินที่นำมาซื้อที่ดิน

                นี่คือตัวอย่างความรู้เบื้องต้นใน การซื้อที่ดิน ขายที่ดิน หรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เบื้องต้น สำหรับผู้ที่ต้องการหาบริษัทที่ รับฝากขายบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

ขอบคุณบทความจาก cmxproperty.com