สิ่งที่มองข้ามไม่ได้....ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน

            ข้อควรสังเกตนี้จะแนะนำกรณีที่เคยเกิดปัญหาขึ้นแล้วเป็นส่วนใหญ่ แต่ก็ลองพิจารณาดู ไม่ว่าจะซื้อที่ดินในโครงการ หรือที่ดินทั่วไป ก็น่าจะประยุกต์ใช้ได้ เพราะการซื้อที่ดิน  เป็นเรื่องสำคัญ เมื่อผิดพลาดแล้วแก้ไขยาก และเสียค่าใช้จ่ายมาก บางที เคยไปซื้อที่ ทุกอย่างดีหมด ถูกต้องหมด เซ็นต์สัญญากัน จ่ายเงินกันเสร็จ ปรากฏว่าโอนไม่ได้ เพราะคนขายดันไปขายคนอื่นอีกภายหลัง เพราะได้ราคาดีกว่าขายเรา ต้องฟ้องเอาเงินคืน ก็จบเร็วหน่อย แต่ถ้ายืนยันจะเอาที่ให้ได้ คงต้องฟ้องกันยาวแน่ เพราะต้องไปรบกับคนซื้อรายใหม่อีก เอาเป็นว่า ทำอะไรให้ถูกต้อง และกันไว้ดีกว่าแก้ก็แล้วกัน ข้อแนะนำนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับการตัดสินใจที่จะซื้อที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งแล้ว ควรพิจารณาอะไรบ้าง ไม่ได้แนะนำวิธีไปเลือกว่าแปลงไหนจะน่าซื้อที่สุด หรือที่ไหนจะสวยกว่าที่ไหน ซึ่งจะพิจารณากันคนละประเด็น ลองมาดูรายละเอียดกันเลยดีกว่า

           1. อย่ซื้อที่ดินก่อนที่คุณจะเคยได้เหยียบย่ำมันก่อน คุณควรจะมีเวลาตรวจสอบพื้นที่ให้ทั่ว และได้เห็นสภาพแวดล้อมต่างๆแล้ว บางทีเราเลือกแปลงที่ดินจากผังโครงการ แต่เราไม่รู้ตำแหน่งทิศทาง แม้แต่พนักงานขายก็ไม่รู้(หรือแกล้งไม่รู้) ตอนจองเราว่าจองที่ดินหน้าโครงการ แต่ตอนโอนกลับเข้าไปอยู่ด้านในสุดเลย เปลี่ยนก็ไม่ได้ จะเสียหายมาก บางทีถ้าเป็นที่ดินแปลงริมโครงการ ที่ดินข้างเคียงภายนอก ก็มีทั้งสวย ไม่สวย บ้านเก่าๆรกๆก็มี ที่ว่างเป็นบึงน้ำก็มีสวยๆ ถ้าไม่เดินดูก็ไม่เห็นนะครับ

           2. ซื้อที่ดิน ต้องตรวจสอบผังที่ดิน และแนวเขตที่ดินให้ชัดเจน ถ้ายังไม่มีหลักเขต ก็ควรหาหลักไม้มาทำเครื่องหมายไว้ก่อน และตรวจสอบกับผู้ขายว่าถูกต้องตรงกันหรือไม่

           3. ซื้อที่ดินต้องศึกษาประวัติของที่ดินนั้น ว่ามีการซื้อขายเปลี่ยนมืออย่างไร ซื้อขายกันปกติ หรือต้องฟ้องร้องกัน การพัฒนาที่ดินนั้นเป็นไปอย่างราบรื่นกับเจ้าของเดิมหรือที่ดินข้างเคียงหรือไม่ ที่ดินนั้นๆเคยทำอะไรมาก่อน นี่จะเป็นข้อมูลที่จะมีประโยชน์ต่อการตัดสินใจซื้อที่ดินมาก

           4. ซื้อที่ดินต้องทำความรู้จัก และพูดคุยกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง ถามความคิดเห็นต่อการพัฒนาที่ดินนั้น หรือความรู้สึกของเขาต่อโครงการ ในกรณีที่เป็นโครงการและมีผู้เข้าอยู่ก่อนแล้ว ถามถึงสิ่งอำนวยความสะดวก หรือสาธารณูปโภคต่างๆ ได้สร้างตามที่โฆษณาไว้หรือไม่ ไม่ว่าเพื่อนบ้านจะชอบที่นั่นหรือไม่ก็ตาม เขาก็จะคุยให้คุณฟัง

           

           5.ซื้อที่ดิน หากถ้าคุณหาที่ริมน้ำ ต้องตรวจสอบระดับน้ำด้วยว่า มีระดับสม่ำเสมอหรือไม่ ถ้าเปลี่ยนแปลง จะขึ้นลง ต่างกันมากน้อยแค่ไหน

            

           6. ซื้อที่ดินต้องตรวจสอบเรื่องน้ำท่วมว่าเคยมีหรือไม่ ถ้ามีเคยขึ้นระดับสูงแค่ไหน การก่อสร้างบ้านจะได้กำหนดระดับเผื่อไว้ได้ เรื่องของฤดูกาลนี่ ฤดูฝน จะมีปัญหามากที่สุด ทั้งเรื่องน้ำและลม บางพื้นที่ลมจะแรงมาก เมื่อฝนตก ถ้าเราไม่รู้ข้อมูลนี้ การออกแบบบ้านก็อาจไม่ให้ความสำคัญเรื่องการกันฝน หลังคาและชายคาจะทำงานได้ไม่เต็มที่ การจะแก้ไขปัญหาภายหลังต้องมาต่อเติมดัดแปลงหลังคา กันสาด กันวุ่นวายแน่

            

            7. ซื้อที่ดินต้องสภาพภูมิอากาศอื่นๆ ที่จะมีผลกับการสร้างบ้าน เช่นโครงการที่อยู่แนวริมชายทะเล จะได้รับลมทะเล มีไอเค็ม จะทำให้ส่วนต่างๆที่เป็นเหล็ก เป็นสนิมและเสียง่ายมาก ถ้าออกแบบบ้านใช้โครงสร้างเหล็กเยอะ ก็ต้องกำชับให้ช่างทาสีกันสนิมอย่างดี พวกโครงการใหม่ๆที่พัฒนาในที่ราบลุ่มนี่ก็สร้างความปวดหัวให้กับผู้ซื้อพอสมควร เพิ่งมีคนมาบ่นให้ฟัง บ้านแถวลาดพร้าวริมคลอง เพิ่งอยู่มาปีกว่า (พ้นประกันพอดี) พวกท่อน้ำทิ้ง ท่อระบายน้ำทรุดพังหมดแล้ว ที่ริมคลองนี้ดินอ่อน ถ้าโครงการถมใหม่ เราต้องตรวจสอบให้ดี เรื่องปลวกก็มีมากต่างๆกันแต่ละพื้นที่ นอกจากเรื่องดินฟ้าอากาศ

            

            8. ขนาดของการซื้อที่ดิน ควรให้แน่ใจด้วยว่าจะใหญ่พอกับขนาดบ้านที่ต้องการหรือไม่ การขอเปลี่ยน ขอขยายภายหลังบางทีไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะที่แปลงอื่นเขาก็อาจจะขายได้หรือมีคนจองเหมือนกัน

            

            9. ซื้อที่ดินต้องเปรียบเทียบดูที่ดินหลายโครงการ อย่าด่วนตัดสินใจเพียงแค่ดูโครงการแรกแล้วนึกชอบ เพราะการได้ศึกษาเปรียบเทียบนั้น จะทำให้การตัดสินใจหรือต่อรอง ได้ประโยชน์กับเรามากที่สุด

            10. ซื้อที่ดินต้องตรวจสอบเรื่องสาธารณูปโภคให้แน่ใจ ทั้งเรื่องไฟฟ้า ประปา น้ำทิ้ง อย่าวางใจว่าเมื่อสร้างบ้านเสร็จแล้วจะต่อเชื่อมได้เลย บางที่(นอกโครงการ)น้ำ ไฟ ยังไม่ถึง เวลาเราไปขอไฟ ขอน้ำ ทางการประปานี่เขาจะให้เราออกค่าโยงสายปักเสามาเอง ทั้งที่เป็นของสาธารณะ เขาจะให้เหตุผลว่า ยังไม่มีแผนงานขยาย หรือไม่มีงบ ถ้าคุณจะใช้เลยก็ต้องยอมเสียส่วนนี้ ไม่งั้นต้องรองบหลวง ไม่รู้ชาติไหน?

              

           11. ซื้อที่ดินหลายแปลง ไม่มีขอบเขตติดทางสาธารณะ ต้องตรวจสอบเรื่องนี้ให้ดี ส่วนใหญ่เขาจะแก้ไขโดยการจดภาระจำยอม ให้ใช้ทางร่วมจากเจ้าของถนนส่วนบุคคลนั้น แต่มีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นได้เสมอ ผมเคยจะไปซื้อบ้านเรือนไทยหลังหนึ่งติดคลอง ราคาถูกมาก แต่ถนนต้องผ่านที่ดินของคนอื่นและไม่จดภาระจำยอม เพียงแค่ให้ใช้ทางเฉยๆ ผมก็ตัดใจไม่ซื้อ เพราะไม่มั่นใจทั้งๆที่อยากได้ใจจะขาด นอกจากนั้นถนนที่ไม่ใช่สาธารณะ จะไม่มีใครรับรองสภาพการใช้งาน เพราะหน่วยงานของรัฐไม่สามารถยื่นมือเข้ามาทำอะไรได้ ถ้ามันพังเป็นหลุมเป็นบ่อ ไม่มีท่อระบายน้ำ เจ้าของที่เขาไม่ทำ คนใช้ก็ต้องลงขันไปทำกันเอง 

            12.ซื้อที่ดินต้องดูเส้นทางการจราจร ควรคำนึงถึงเส้นทางที่ใช้เป็นประจำเป็นหลัก เช่น สะดวกในการเข้าถึงที่ทำงาน โรงเรียนของลูกๆ ระหว่างทางกลับมีตลาดหรือห้างสรรพสินค้าที่สามารถจับจ่ายใช้สอยซื้อของที่ใช้ในชีวิตประจำวันได้สะดวก 3 สิ่งนี้น่าจะเป็นหลักแรกๆ ในการเลือกทำเลที่พักอาศัย เพราะต้องใช้ประจำเกือบทุกวัน ถ้า 3 สิ่งนี้อยู่กันคนละทิศละทางเลย ก็คงจะสร้างความลำบากกายลำบากใจในการใช้ชีวิตมาก เพราะเวลาของชีวิตและครอบครัวคงจะหมดไปกับการเดินทางเสียเป็นส่วนใหญ่

              

           13.โซนของพื้นที่ และสภาพแวดล้อมโดยส่วนรวม โซนของพื้นที่ คือ ดูว่าบริเวณพื้นที่ที่เราจะปลูกบ้านนั้น อยู่ในโซนใดของแผนผังการใช้ที่ดิน เพื่อที่จะได้รู้แนวโน้มของอาคารรอบๆเราและสภาพแวดล้อมในอนาคต และดูว่าอาคารรอบๆ เป็นอาคารประเภทใดสิ่งแวดล้อมโดยรวมเหมาะสมที่จะอยู่อาศัยหรือไม่ ทั้งนี้รวมถึงผู้คนโดยรอบด้วย

              

           14.อื่นๆ ที่จะต้องใช้บ้างเป็นบางครั้ง เช่น สวนสาธารณะ วัด สถานพยาบาล สถานที่ราชการ ฯลฯ. ซึ่งนับเป็นความจำเป็นรองลงมา แต่ก็ไม่ควรมองข้าม

               

             15.ตรงกับพื้นที่ที่จะมีการเวนคืนที่ดินเพื่อทำสาธารณะประโยชน์ใดๆหรือเปล่าแผนผังการใช้ที่ดินกรุงเทพมหานคร 

              

               16. สุดท้าย เมื่อคุณตกลงใจซื้อที่ดินนั้น การทำสัญญาถ้าลงรายละเอียดบางอย่างที่คุณไม่แน่ใจเพิ่มลงไปได้ก็ดี เผื่อเหนียว เช่นราคาที่ดินที่ตกลงกัน เป็นแบบเหมาแปลงหรือต่อตารางวา บางที่ ที่ดินขาย 100 วา แต่พอปักหมุดลงโฉนดกลายเป็น 96 วาหายไป 4 ตารางวา ก็จะต้องมาทะเลาะกันตั้งแต่ยังไม่สร้างบ้าน เราไม่ยอมโอน เขาไม่ยอมคืนเงิน อย่างนี้ก็มีบ่อย เพราะการรังวัดมันคลาดเคลื่อนกันได้เสมอ ธรรมดาเวลาขายเขาก็จะคิดเราเป็นตารางวา ตัวบ้านแยกราคาต่างหาก ทีนี้ถ้าที่มันต่างไปจากข้อตกลง ก็ควรจะจ่ายกันตามจริง จึงจะยุติธรรม เช่นที่ขาด 4 ตารางวาเราก็จ่ายเงินแค่ 96 ตารางวา ไม่ต้องไปขยายที่ให้ครบ 100 ตารางวา เพราะจะไปเบียดที่แปลงอื่นเขาอีก ถ้าเกินมา 5 ตารางวาเราก็ควักเงินเพิ่มอีก 5 ตารางวา ก็ยุติธรรมดี ไม่มีใครเอาเปรียบใคร

             16 ข้อนี้ในซื้อที่ดิน อาจจะทำจริงไม่ได้ทุกข้อ แล้วแต่สถานะการณ์ แต่ตรวจสอบได้มากเท่าไร ก็ปลอดภัยเท่านั้น และเมื่อได้ข้อคิดเบื้องต้นเหล่านี้แล้ว การไปซื้อที่ดิน  ก็คงจะไม่ใช่เรื่องยาก หรือน่าหนักใจแต่ประการใด เพียงใช้ sense หรือความรู้สึกของเรานี่แหละ มาเป็นอันดับแรก ว่าชอบไม่ชอบ สวยไม่สวย จากนั้นจึงค่อยมาดูรายละเอียดกันเป็นข้อๆ เพื่อที่จะซื้อที่ดินได้คุ้มเงิน ไร้ปัญหา และได้อยู่สบายไปชั่วลูก ชั่วหลานนั่นเอง

ของคุณบทความดีดีจาก oknation.net/blog/bannchan