รู้ทันกฏหมาย - ซื้อที่ดิน ขายที่ดิน

                ในการซื้อที่ดิน หรือขายที่ดิน นอกจากราคาซื้อที่ดิน ขายที่ดินแล้ว ยังมีเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องเข้าใจและนำมาใช้พิจารณาประกอบราคาขายว่าคนซื้อที่ดิน หรือขาย คนไหนจะต้องรับภาระและเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ เพื่อจะได้ทราบต้นทุนหรือกำไรก่อนตัดสินใจ

                อย่างแรกก็คือ เงินที่ได้จากการขายที่ดิน คนขายย่อมต้องมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ไม่ว่าจะเป็นคนธรรมดาหรือบริษัท ในอัตราตามที่ต้องเสียตามหลักการเสียภาษีเงินได้ทั่วไป โดยกฎหมายกำหนดบังคับให้มีการเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน แต่ก็ใช่ว่าต้องจ่ายไปเสียทุกที หากที่ดินแปลงที่เราขาย คือที่ดินที่เราใช้เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งได้

ซื้อที่ดิน มาใหม่ๆ ภายใน 1 ปี กฎหมายก็ใจดียกเว้นภาษีให้ เมื่อไปจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ให้เขาไป ก็จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายเอาไว้ตรงนั้น เราจึงต้องทำการยื่นเรื่องต่อสรรพากรเพื่อขอคืนภาษี โดยยื่นที่สรรพากรเขตพื้นที่ที่เรามีภูมิลำเนา คือที่มีชื่อในทะเบียนบ้านเขตไหน ก็ไปที่เขตนั้น ไม่ใช่ไปขอรับกันในเขตที่ตั้งของที่ดินนอกจากภาษีเงินได้แล้ว ยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งสมัยก่อนก็คือภาษีการค้า ในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมินที่ดิน ภาษีตัวนี้คนที่มีหน้าที่จ่ายได้แก่คนที่ขายเพราะได้ประโยชน์จากการค้า โดยจ่ายในขณะที่ทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั่นแหละ เพียงแต่ว่าจะต้องจ่ายหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับว่าเป็นการขายที่ดินที่คนขายเป็นเจ้าของเป็นเวลายังไม่ถึง 5 ปี วิธีที่จำง่ายๆ ก็คือ ภาษีตัวนี้เขาจะเก็บจากการที่คนขายทำกำไรหรือขายในทางการค้า แต่จะรู้ได้อย่างไรว่าเป็นการค้าหรือไม่ ก็ต้องดูระยะเวลา 5 ปีเป็นเกณฑ์ตั้งไว้ ประมาณว่าซื้อมาขายไป ซึ่งเก็งกำไรในเวลาสั้นๆ ดังนั้น การซื้อที่ดิน มาเก็บไว้นานกว่านั้น แม้จะขายแล้วกำไรก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ  พอเข้าข่ายที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อไหร่ ก็มีภาษีอีกตัวที่ดักรอไว้ นั่นคือ อากรแสตมป์ อากรเป็นภาษีชนิดหนึ่ง เมื่อมีคำว่าแสตมป์ต่อท้ายก็หมายความว่า เราต้องจ่ายค่าแสตมป์มาปิดบนเอกสารการซื้อซื้อที่ดิน ขายที่ดิน  อัตราที่ต้องจ่ายคือร้อยละห้าสิบสตางค์ของราคาซื้อที่ดิน ขายที่ดิน  เราอาจคุ้นกับการปิดแสตมป์ลงไปบนเอกสาร  งานนี้ไม่มีเสียน้ำลายในการปิดแปะ สามารถจ่ายเป็นเงินได้ ยังไม่จบไม่สิ้นแค่นี้ ในการที่เราไปรบกวนราชการจดทะเบียนโอนที่ดินกัน ก็ต้องมีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเข้าหลวง ค่าธรรมเนียมตัวนี้อยู่ที่อัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินที่ดิน  การจ่ายค่าธรรมเนียมก้อนนี้ ก็แล้วแต่ว่าจะตกลงกันไว้อย่างไรก็ให้เป็นไปตามนั้นได้ ไม่เช่นนั้นก็หารสองแบ่งภาระกันไประหว่างคนขายกับคนซื้อ มีที่มีทางกับเขาหากจะเอามาผันเป็นเงินเมื่อไหร่ก็มีภาระที่ต้องจ่ายออกไป ส่วนคนที่อยากมีหลักทรัพย์เป็นของตนเองเพื่ออนาคต แม้จะคำนวณราคาที่ดินว่าจะขึ้นไปเรื่อยๆ แค่ไหน ก็ต้องอย่าลืมคำนวณต้นทุนที่ต้องควักกระเป๋าจ่ายออกไป ณ วันที่มีการซื้อขายเป็นต้นทุนด้วยเช่นกัน รู้และเข้าใจก่อนตกลงราคาทั้งหลายก็จะช่วยให้ผลกำไรหรือความพึงพอใจสมบูรณ์ตามความตั้งใจ ไม่ต้องมาบ่นเสียดายในภายหลัง

ขอบคุณเนื้อหาจาก komchadluek.net
และติดตามเรื่องราวดีดีของเราต่อได้ที่ http://www.รวมบ้านและที่ดิน.com/